Prêt Hypothécaire maison

 

Prêt Hypothécaire-maison

Un prêt hypothécaire consiste à recevoir une certaine somme d’argent – le capital – d’une banque en échange de l’engagement de rembourser cette somme, plus les intérêts correspondants – basés sur le taux d’intérêt – par le biais du paiement périodique de versements, qui sont généralement mensuels. Comme garantie de paiement est offerte, en outre, la propriété propre qui est acquise. C’est la définition du prêt hypothécaire proposée par la Banque d’Espagne et elle contient les trois éléments clés pour comprendre comment fonctionne un prêt hypothécaire : le capital, les intérêts et la période de remboursement.

Hypothèque fixe ou hypothèque variable ?

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C’est la somme d’argent que nous demandons à notre banque lorsque nous achetons ou rénovons une maison. En règle générale, la banque finance jusqu’à 80 % de la valeur imposable du bien s’il s’agit de la première maison et environ 70 % s’il s’agit de la deuxième. Que se passe-t-il avec les 20 % restants ? Le client devra le remettre comme premier paiement ou « acompte » au moment de l’achat du bien. Il en est ainsi pour deux raisons principales : d’une part, le fait que le client dispose de 20 % de la valeur du bien à l’avance démontre sa capacité à épargner, ce que les banques apprécient ; d’autre part, en finançant jusqu’à 80 % du bien, la banque n’assume pas tout le risque de l’opération en cas de non-paiement par l’acheteur.

Par exemple, si la maison que nous voulons acheter coûte 100 000 CHF, le plus souvent, la banque financera jusqu’à 80 000 CHF. Toutefois, il convient de noter qu’il existe également des hypothèques finançant à 100 % la valeur du bien. Les banques les offrent aux clients qui font preuve d’une solvabilité et d’une stabilité économique très importantes, de sorte que le risque de non-paiement encouru par la banque est beaucoup plus faible. A cet égard, la possession d’une résidence secondaire ou la solvabilité des garants qui soutiennent notre demande sont des points importants lors de l’octroi de ce type de financement.

L’évaluation de la propriété peut également être un autre moyen d’accéder à un prêt hypothécaire à 100 %. Si, après avoir évalué la propriété que nous voulons acheter, il s’avère que sa valeur est supérieure au prix du marché, la banque pourrait fournir un financement complet.

Un autre moyen d’obtenir un financement à 100 % est d’acquérir un bien que la banque a déjà dans son offre.

Clé 2 : l’intérêt

L’intérêt est l’avantage économique obtenu par la banque pour permettre au client d’accéder au financement demandé. Dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable, il est composé de deux parties : le taux de référence et le différentiel. La somme des deux donne le taux d’intérêt que nous paierons pour notre prêt hypothécaire.

– Les index de référence. Ces indices sont utilisés pour modifier le taux d’intérêt du prêt hypothécaire à taux variable, c’est-à-dire qu’ils indiquent comment le prix de l’argent évolue et cela affecte le montant total que le client devra rembourser en mensualités et, par conséquent, influence le total à rembourser à la fin de la durée du prêt.

Le taux de référence le plus couramment utilisé est l’Euribor, qui indique le prix auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles. Elle est généralement révisée chaque année, mais elle peut aussi être effectuée tous les trimestres ou tous les semestres. Après cette révision, la mensualité à payer par le client peut augmenter ou diminuer.

En outre, il existe d’autres indices de référence, parmi lesquels se distingue l’indice commun des entités.

– Le différentiel s’applique. C’est ce que la banque facture pour assumer le risque de financement de l’achat d’un bien immobilier.

Grâce à ces facteurs, nous pouvons différencier trois types de prêts hypothécaires en fonction du taux d’intérêt appliqué :

– Taux fixe : Pour calculer le coût des prêts hypothécaires à taux fixe, l’Euribor n’est pas pris en compte, mais seulement le taux d’intérêt fixe appliqué par la banque, de sorte que vous savez toujours exactement quelle sera la mensualité que vous paierez.

– Taux variable : Dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable, l’indice de référence le plus courant est l’Euribor, qui varie quotidiennement, bien que le plus courant soit que le taux d’intérêt du prêt soit mis à jour tous les 6 mois en prenant la valeur à ce moment-là. Ainsi, l’indice de référence détermine le coût du prêt hypothécaire.

– Taux mixte : ces prêts hypothécaires appliquent un taux fixe pendant les premières années du prêt, puis un taux d’intérêt variable.

Deux autres concepts importants qui font référence au prix d’un prêt hypothécaire sont le NIR et le TAEG :

– Le TIN est l’acronyme de Nominal Interest Rate : c’est le prix que la banque facture pour prêter de l’argent pendant une certaine période de temps. Ce chiffre ne tient pas compte des frais supplémentaires liés à la souscription du prêt hypothécaire, tels que les frais de dossier. Il sert d’indicateur du prix de ce produit ou de cette opération financière au sein d’une même banque, et ne sert donc pas à comparer les prix des produits ni dans la banque où nous demandons le prêt ni entre d’autres banques.

– Le TAEG est l’acronyme de taux annuel effectif global : il indique le coût effectif d’un prêt pendant une période donnée selon une formule mathématique standardisée utilisée par toutes les banques, c’est-à-dire qu’il permet de comparer le coût d’un même produit entre les banques. Le TAEG comprend le coût des commissions et certaines dépenses liées au prêt.

Lorsqu’une banque propose un prêt hypothécaire à taux variable, il est habituel de voir son coût exprimé de trois manières différentes : par le TIN, le TAEG variable et la formule Euribor + différentiel appliqué.

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Clé 3 : la période d’amortissement

C’est le temps qu’il faudra pour rembourser le capital que nous avons emprunté, plus les intérêts. Le plus courant est de trouver des hypothèques qui offrent une période d’amortissement de 20 à 30 ans, bien qu’il y ait aussi celles de 5 ans et jusqu’à 40 ans.

Pendant cette période de remboursement, nous devrons payer une série de versements mensuels dont le montant dépendra à la fois du temps dont nous disposons pour rembourser le prêt et du capital que nous avons emprunté et des intérêts que nous devons payer. Plus le délai de remboursement est long, plus les versements seront faibles, mais plus les intérêts que nous paierons à la fin de la durée du prêt seront élevés, et vice versa.

En bref, la mensualité sera la somme des intérêts plus le capital, mais sa composition, ce qui est payé à chaque moment, variera tout au long de la durée de l’hypothèque variable, étant la même pour chaque versement de l’hypothèque à taux fixe.

La méthode la plus courante pour calculer le montant de chaque versement est la méthode dite française, qui consiste à amortir principalement les intérêts et, dans une moindre mesure, le capital au début de la durée du prêt hypothécaire. Au fil du temps, cette proportion sera inversée et, dans les dernières tranches, la majorité du capital sera versée.

Voir https://fr.wikipedia.org/wiki/Hypoth%C3%A8que pour en savoir plus !